En location saisonnière, la fiscalité n’est jamais un détail de fond : chaque euro encaissé doit être déclaré aux impôts, et l’administration ne manque pas d’options pour récupérer sa part. Régimes fiscaux, choix du statut, taux d’imposition… Le terrain est semé d’embûches. Jetons un œil sans détour sur ce que cela implique, à travers l’expérience d’un investisseur qui a appris à jongler avec ces règles parfois labyrinthiques.
Avant de poursuivre, il faut jouer cartes sur table : je ne suis ni expert-comptable ni conseiller en gestion de patrimoine. Ce qui suit s’appuie sur mon parcours d’investisseur immobilier, et sur la façon dont je gère la déclaration de mes locations saisonnières. Pas de recette magique, mais un partage d’expérience sur les options qui s’offrent à ceux qui veulent louer leur bien.
Fiscalité et location saisonnière : comment s’articulent les différents régimes ?
Deux grandes possibilités s’offrent aux propriétaires lorsqu’il s’agit d’organisation fiscale de la location saisonnière :
- Investir en nom propre, c’est-à-dire acheter et louer le bien à son propre nom.
- Opter pour l’achat et la gestion via une structure, comme une SCI ou une SAS, peu importe la forme exacte.
Entre ces deux scénarios, les règles du jeu changent du tout au tout.
Investir en nom propre : le régime du meublé, ses avantages et ses limites
Si vous faites le choix de gérer la location saisonnière en votre nom personnel, vous basculez automatiquement sous le régime fiscal du meublé. Que l’appartement soit loué pour quelques jours ou de façon plus longue, la fiscalité ne varie pas.
Mon expérience s’est d’abord construite sur ce modèle. J’ai choisi le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour gérer mes locations. Ce statut ouvre la porte au régime réel simplifié, une option qui mérite qu’on s’y attarde.
Le régime réel simplifié, en pratique
Ce régime vous rapproche de la logique d’une entreprise : tous les frais engagés dans le cadre de l’activité de location peuvent être déduits des recettes locatives. On parle ici aussi bien des frais de gestion, de déplacement, des charges d’entretien, mais aussi des intérêts d’emprunt liés au financement du bien.
Chaque euro engagé pour la gestion du logement peut venir diminuer le montant imposable. Résultat : il n’est pas rare, au terme de l’année, de se retrouver avec un bénéfice fiscal réduit à peau de chagrin, voire nul.
Pourquoi ce régime tire-t-il son épingle du jeu ?
La location saisonnière génère souvent des loyers attractifs dès le premier mois. Mais l’intérêt du régime réel simplifié se situe ailleurs : la possibilité de déduire une large palette de dépenses permet parfois de s’exonérer d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Précision utile : on parle ici d’impôt sur le revenu locatif, pas sur la totalité de vos revenus.
Avant de foncer tête baissée, mieux vaut demander l’avis d’un professionnel du chiffre. Un expert-comptable pourra comparer les options selon votre situation.
Autre point marquant : la revente. En nom propre, la plus-value réalisée lors de la cession du bien est soumise au régime des particuliers, bien plus avantageux que l’imposition des sociétés. C’est l’un des rares domaines où la fiscalité française sait se montrer clémente pour les particuliers.
Pour ceux qui souhaitent explorer la piste de l’investissement via une structure, voyons ce que cela implique.
Fiscalité et location saisonnière : investir avec une société
Cette fois, le propriétaire ne détient pas le bien directement mais via une structure, type SAS ou SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Il faut noter que la location meublée en SCI à l’impôt sur le revenu (IR) reste interdite, car ce type de revenus est assimilé à des bénéfices commerciaux et non à de simples revenus fonciers.
En résumé : seule une structure soumise à l’IS (SAS, SCI à l’IS, etc.) permet de gérer une location meublée saisonnière. Le fonctionnement fiscal change donc radicalement.
Le fonctionnement fiscal d’une société
En société, la logique devient limpide… ou presque. Le chiffre d’affaires annuel généré par la location est amputé de toutes les charges liées à l’activité pour déterminer le résultat, c’est-à-dire le bénéfice imposable.
La fiscalité porte alors sur ce résultat : 15 % d’impôt sur les bénéfices pour la tranche jusqu’à 33 000 €, puis un taux qui grimpe à 33 % au-delà. Les seuils évoluent régulièrement, il est donc judicieux de vérifier les chiffres actualisés.
Le revers se situe au moment de la revente. Les sociétés sont soumises à l’impôt sur la plus-value des entreprises, nettement moins favorable que le régime réservé aux particuliers.
Plus-value en société : l’effet de l’amortissement sur la fiscalité
Un exemple vaut mieux qu’un long discours. Supposons un bien acquis 100 000 €. Chaque mois, vous remboursez 500 € de capital et 500 € d’intérêts, soit 1 000 € par mois.
En nom propre, ces remboursements ne changent rien à la valeur de référence du bien pour l’administration fiscale. En société, la donne change : le bien est amorti dans les comptes. Après un mois, la valeur comptable du bien n’est plus de 100 000 €, mais de 99 000 €.
Si vous revendez à 100 000 € en nom propre, aucune plus-value n’est réalisée, donc pas d’imposition spécifique.
En revanche, en société, la différence entre la valeur amortie (99 000 €) et le prix de revente (100 000 €) est considérée comme une plus-value imposable : ici, 1 000 € de base taxable, et ce dès le premier mois. Le mécanisme s’amplifie au fil des années, car la valeur amortie diminue continuellement.
Autrement dit, plus vous conservez un bien sous statut de société, plus la fiscalité sur la revente s’alourdit. Un paramètre à intégrer dans toute stratégie patrimoniale.
Mon expérience entre statut personnel et société
J’ai d’abord débuté en mon nom propre avant de me tourner vers l’investissement via des sociétés. Pour une raison simple : la fiscalité des sociétés offre une stabilité appréciable, alors que celle des particuliers est susceptible d’être revue du jour au lendemain par le législateur.
L’autre motivation : je ne vise pas la revente rapide. Ce qui m’importe, c’est de construire un patrimoine durable, de générer des revenus réguliers et de transmettre ces actifs sur le long terme.
Faire appel à un expert-comptable : un choix stratégique
Le choix du régime fiscal dépend avant tout de vos ambitions, de votre horizon de détention et de votre appétence à la gestion administrative. Rien ne remplace l’analyse d’un professionnel : un expert-comptable saura mettre à plat les chiffres, comparer les scénarios et vous orienter vers la structure adaptée à votre situation.
Entre stabilité fiscale, optimisation des charges et perspectives de revente, chaque option a ses propres conséquences. À chacun de tracer sa route, en connaissance de cause et avec un cap clair. Car derrière chaque statut, c’est tout un projet de vie qui se dessine.
