Comment bien choisir son premier achat immobilier ?

25

Plan de l'article

C’ est tout, c’est décidé, vous êtes embarqué dans l’investissement immobilier.

Vous ne pouvez plus :

  • de Marc, qui se vante de la grande rentabilité de son atelier tous les lundis à la machine à café,
  • BFM nouvelles qui vous rappellent que vous êtes vraiment stupide de ne pas bénéficier de taux « historiquement bas » pour investir dans l’immobilier
  • pour ne rien comprendre sur ce que votre banquier vous dit sur le sac à main (peut-être qu’il ne comprend pas tout le reste non plus ?)

Donc, alors que vos amis ne pensent qu’à se déconnecter pendant leurs vacances, sachant très bien que rien n’aura changé au début de l’école (et qui ne semble pas être déprimé à l’idée de passer 11 mois pour 3 semaines de plaisir), vous décidez de prendre la tête et profiter de cette fête pour construire une stratégie.

Hors de la question d’attaquer le début de l’école sans aucune autre perspective que de trouver les blagues de Monique de la compta.

A lire aussi : Comment mettre fin à une SCI familiale ?

Pour vos prochaines vacances, vous aurez fait votre premier investissement immobilier !

Mais qui croit ? quelle stratégie suivre ?

  • Ta tante Martine qui ne jure que par impôt ?
  • Votre banquier qui vous promet les meilleurs investissements (dans lesquels il ne s’est pas investi) ?
  • Votre collègue du compte qui a fait un gros coup en achetant une ruine mais ne parvient pas à faire le travail lui-même
  • Ou ce gourou sur Internet qui est devenu rentier en un an grâce à l’immobilier ? (mais fait ses vidéos de son studio étudiant)

Une seule réponse :

A voir aussi : Comment acheter une maison avec un crédit immobilier en cours ?

En investissement, ne croyez personne !

Lisez, entraînez-vous, vérifiez ce qu’on vous dit, contre-vérifiez et faites votre propre idée.

Lorsque j’ai commencé à investir, je ne savais pas quoi commencer ni quelle stratégie établir des priorités. Je voulais faire comme tout le monde : investir dans un appartement, dans une ville peu risquée (l’un de ceux qui font les titres de magazines sur l’épargne ou le patrimoine), de taille moyenne (studio ou T2).

Je me suis posé beaucoup de questions :

  • Dois-je acheter ma résidence principale avant d’investir ?
  • Dois-je préférer un investissement immobilier, une bourse ou un produit d’épargne ?
  • Devrait-on emprunter ? Investir avec mes (très petites) économies.

Les sources d’information que je recherche sont classiques et beaucoup d’entre vous se retrouveront dans ces exemples :

  • Conseils d’une tante ou d’un ami de la famille avec beaucoup d’expérience
  • Conseils à mon banquier ou à un CGP (conseiller en gestion de patrimoine)
  • Lectures de magazines

Mais tous ces conseils m’ont dirigé vers dessolutions tout aussi classiques et à faible rendement.

  • Taxe fiscale (Pinel, Malraux, Monument Historique… etc)
  • Investissement dans l’assurance-vie
  • Achat de studio ou T2 dans les grandes agglomérations

Certes, ces options conviennent à beaucoup de gens, en fonction de leurs objectifs, mais je ne me suis pas trouvé là-bas. L’idée qu’un investissement prendrait des décennies avant que je puisse réellement revenir sur ce qu’il faut vivre (et pourtant, ce n’était pas certain) m’a poussé à regarder plus loin. J’ai intégré des clubs d’investisseurs, des groupes d’échanges informels et j’ai parcouru les vidéos sur Youtube. J’ai vite découvert qu’un nombre important d’investisseurs, tous profils confondus, gagnaient bien plus que ce que je pouvais lire ou entendre dans les médias et autour de moi. J’ai réalisé que nous sommes des milliers de personnes qui se posent les mêmes questions (comment et dans quoi investir ? ) et que trop peu sont conscients des possibilités de générer rapidement des revenus.

Dans cet article, je vais expliquer à vous, revenant à l’expérience de plusieurs autres investisseurs, les erreurs classiques commises par 95% des Français et les solutions simples que tout le monde peut mettre en place pour gagner de l’argent en parallèle avec leur travail et construire progressivement un revenu alternatif (jusqu’à vivre de lui, potentiellement).

Téléchargez

gratuitement le guide « 12 fiches pratiques pour acheter votre premier bâtiment de rapport » Trouvez

de

manière condensée et organisée les conseils, check-lists, alertpoints de toute l’équipe Learn Immo pour vous aider à réussir votre premier investissement locatif dans l’immobilier Recevez

Lorsque vous commencez un premier investissement, quelles sont les options qui s’offrent à vous ? le guide gratuitement

( que vous ayez des économies ou non)

Vous pouvez faire 95 % du français :

1) Demandez conseil à votre banquier ou à la richesse conseiller en gestion

Le problème :

  • il est juge gauche parce qu’il a des produits à vendre (immobilier, assurance-vie, PEL… etc)
  • pour le banquier, il n’est pas nécessairement suffisamment informé et compétent (le banquier peut être invité à vendre des assurances, des téléphones, des appartements et des crédits…)
  • pour le CGP : Il est payé uniquement sur les produits qu’il vous vend et souvent la meilleure rémunération est sur les appartements Pinel

=> aucune chance qu’il vous dise d’aller acheter un appartement sur Leboncoin ou de souscrire à une assurance-vie en ligne : il n’y aurait rien Son conseil n’est donc pas du tout impartial.

2) Renseignez-vous dans la presse spécialisée

Le problème :

  • Un « bon plan » est par définition quelque chose que peu de gens connaissent
  • Lorsque vous entendez ou lisez un conseil d’investissement prétendant être original (et mieux), si des millions de d’autres suivent la même astuce : il n’est plus original du tout. Il a donc peu de chances d’être meilleur.

Nous entendons souvent : « Si c’est possible, pourquoi tout le monde ne le fait pas ?  » Au lieu de cela, je dirais : « Si tout le monde le fait, comment est-il possible que ce soit toujours intéressant ?  » => fuir les informations de masse et chercher des méthodes qui ont fait leurs preuves, mais qui sont moins connues. Ils nécessitent souvent un peu plus de travail (formation, gestion), mais la différence de rémunération est considérable.

3) Demandez à un parent plus âgé avec quelques expériences d’investisseur (sa tante ou son ami)

Il est très intéressant de demander conseil à un parent de la famille, à condition qu’il partage les mêmes objectifs que vous : l’immobilier vivant (à savoir : gagner un revenu grâce à l’immobilier). La plupart du temps, il vous conseillera ce qu’il a fait savoir : suivez les conseils de son banquier ou de son CGP.

En conclusion :

Ne comptez pas sur les généralités répétées par la plupart des gens dans les dîners ou dans la machine à café :

  • Vous devez investir dans ce quartier, il faudra 10% en 2 ans
  • taux bancaires va augmenter, vous devez acheter avant le début de l’école
  • … etc

La solution pour réussir votre premier investissement : formez-vous !

Prenez le temps d’identifier des sources d’information moins connues. Ou appelez quelqu’un qui a traversé le même chemin et s’est posé les mêmes questions

Je sais que vous auriez préféré une méthode miracle. Mais ce sont précisément les soi-disant méthodes miraculeuses qui vous conduisent à faire comme tout le monde.

J’ explique ci-dessous comment vous pouvez acheter 5 à 10 appartements en 6 mois. Attention, ce qui suit est destiné à ceux qui sont prêts à y consacrer du temps et des efforts. Si ce n’est pas votre cas, ne perdez pas votre temps 😉

Premier achat immobilier de Pierre : de 0 à 6 appartements en 6 mois

Récemment, j’ai accompagné Pierre, employé d’une entreprise parisienne, pour l’aider à définir ses objectifs et à mettre en place son plan d’action. Avant notre rencontre, Pierre était sur le point d’ investir dans le logement à Pinel pour réduire le montant de ses impôtseffort d’épargne. Il avait une petite épargne et son banquier lui a conseillé de faire un investissement à l’impôt. Comme vous le savez si vous avez déjà étudié cette option, les perspectives de rentabilité et de trésorerie sont très faibles. Son banquier lui a parlé de l’ (il devait mettre 200€ de sa poche chaque mois) pour devenir propriétaire d’une propriété 30% plus chère que la moyenne du marché.

  • Avantages (selon son banquier) :
      • rien à gérer, tout est pris en charge par l’agence immobilière
      • une propriété de qualité
      • valeur ajoutée potentielle (selon le banquier)
  • Le inconvénients :
      • pas de revenus immédiats (le prêt coûte plus que les loyers)
      • économies immobilisées pendant toute la durée du prêt (montage avec prêt en fin de compte)
      • inconnu sur la réévaluation de la propriété (hypothèse possible mais cela reste un pari)

Voyant sur Internet que d’autres possibilités existaient, Pierre m’a appelé pour l’aider à réaliser son premier investissement immobilier .

Voici comment s’est passé notre soutien pour l’achat de son premier investissement immobilier :

Nous avons d’abord défini son objectif :

Comme je le dis dans le guide (téléchargeable à droite de cet article), il ne sert à rien de suivre les conseils stratégiques des autres. Ce qui importe, c’est de prendre du recul et de définir précisément ce que vous voulez réaliser vous-même. Sans objectif clair, vous n’aurez pas assez de motivation pour passer par toutes les étapes pour faire une bonne location l’investissement. => Ceci est votre «  Pourquoi »Votre Pourquoi ? Certains veulent devenir riches, d’autres ont plus de temps libre, d’autres lancent un projet (humanitaire, social, sportif…)… etc. Chaque cas est différent et vous devez définir

Ensemble, nous avons défini ses objectifs et priorités, sur 4 axes clés :

  • investissement : quel niveau de risque accepte-t-il et quel rendement s’attend -il ? => son choix était un investissement offrant une bonne rentabilité, mais dont le risque est distribué.
  • vie personnelle : aime-t-il son travail et sa vie parisienne ? ou voudrait -il, à long terme, retourner dans la province et changer d’emploi ou ne plus travailler ?
  • contraintes : quel niveau de liberté le WE a-t-il chaque semaine pour « travailler » pour ses investissements immobiliers ?
  • budget : combien est -il capable d’investir ? Avec ses économies ? En empruntant ?

Ce qui motive lui tous les jours dans tous ces aspects ? Et en conclusion : son « Pourquoi ».

Ensemble, nous avons élaboré un plan d’action simple en 4 étapes pour lui permettre de démarrer (afin de bâtir sur une base solide)

  • Choisir le détenteur pour placer ses économies (qui ne sont pas nécessaires pour un investissement immobilier rentable)
  • Optimisation de votre organisation au travail au temps libre pour des projets personnels (entre midi et deux, le soir ou par moment dans la journée en organisant pour rattraper le retard)
  • Choix du type d’investissement immobilier qui correspond à son « Pourquoi » et ses critères => le bâtiment rapport (permet d’acquérir rapidement plusieurs appartements, bonne rentabilité et risque bien réparti)
  • Mise en œuvre de sa stratégie étape par étape pour son premier investissement immobilier

Avec mon associé, nous l’avons accompagné à chaque étape de son premier investissement immobilier :

  • Définition de la zone de recherche
  • Analyse des annonces
  • Les appels et les négociations commencent (oui ! vous devez négocier dès les premières minutes !)
  • Visites et questions clés
  • Estimation des travaux
  • Négociation du prix mais surtout des conditions
  • Signature
  • Négociation avec les banques (amorcée bien en amont)
  • Gestion des travaux
  • Gestion des locataires
  • Comptabilité et Impôts

Nous l’avons également remodelé en période de doutes et de creux

  • Pas assez de propriétés à visiter
  • Négociations qui ne trouvent pas d’issue
  • Difficultés à mesurer la rentabilité

=> tout investisseur, ainsi que tout chef de projet (entrepreneur, salarié, recherche d’emploi…), traverse de longs moments de doute, de questionnement ou de manque d’activité. Il est donc essentiel de pouvoir se rassurer et échanger avec d’autres personnes qui ont connu les mêmes difficultés.

Résultat

En moins de 6 mois, Pierre a réalisé son premier investissement immobilier (un immeuble de 6 appartements), en périphérie de Paris, avec une rentabilité brute de plus de 10% et un cash-flow mensuel de 800€. Tout cela, sans aucun effort pour épargner, parallèlement à son emploi à plein temps, continuant à pratiquer les loisirs et y passer quelques heures par semaine. Pierre a moins de 40 ans, imaginez la différence que ce 800€/mois représente au cours des 40 ou 50 prochaines années de sa vie ! 432 000€ de revenus, grâce à 6 mois de travail ! ( la valeur de la propriété terme : plusieurs centaines de milliers d’euros)

S’ il avait acheté Pinel Law comme son banquier le recommandait :

  • Il aurait 200€ de moins chaque mois
  • Il aurait immobilisé ses économies
  • il ferait un pari sur un potentiel plus de valeur en plus de 10 ans

Quand nous sommes entrés dans l’investissement immobilier deux il y a des années, avec mon partenaire, nous n’aurions jamais imaginé quelle différence cet effet de levier pourrait faire sur nos perspectives de vie à court et à moyen termeRetraite avant 65 ans,congé sabbatique pour un voyage, entrepreneuriat, projet associatif… Ce sont toutes des possibilités qui s’ouvrent à nous, grâce aux revenus que nous recevons de nos appartements. Dès qu’il a commencé à bien fonctionner pour nous (entre le 2ème et le 3ème bâtiment), il nous semblait évident que nous devions accompagner nos proches et leurs amis pour faire de même. .

  • Parce que nous savons que c’est le premier investissement immobilier qui est le plus compliqué
  • Parce que nous avons réalisé que, malgré tout le contenu de qualité disponible dans les librairies ou sur le web, il est compliqué de lancer sans accompagnement qui vous aide à suivre le rythme
  • Parce qu’il y a tellement de petites clés qui font la différence, à chaque étape de l’investissement, qu’un seul investisseur devrait garder son nez dans ses « cours » constamment afin de ne rien oublier (comme s’il apprenait le code, étant déjà au volant de sa voiture 😉

Grâce à notre soutien, depuis l’année dernière, 7 autres investisseurs ont acheté leur premier immeuble, comme Pierre. Et certains sont déjà dans le 2ème, 6 mois plus tard (en passant, ils n’ont plus besoin de nous).

Rechercher des clients pilotes ultra-motivés

comprendre leurs besoins et Nous finalisons notre offre de soutien personnalisé pour les investisseurs immobiliers. Afin d’assurer son succès, nous voulons l’améliorer avec des clients « pilotes » qui nous aideront à à répondre.

Si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

  • Vous voulez atteindre l’indépendance financière mais hésiter entre plusieurs stratégies (création d’entreprise, bourse ou investissement immobilier, numérique nomade, carrière)
  • Vous avez déjà fait un premier investissement locatif mais n’êtes pas satisfait (faible rentabilité, gestion trop longue, problème avec les locataires)
  • Vous cherchez à placer votre argent et vous voulez des conseils indépendants qui partagent votre expérience
  • Vous êtes convaincu que vous devez aller dans l’immobilier mais hésiter entre plusieurs stratégies

Et que

  • Vous êtes convaincu que vous avez besoin de vous former et que les conseils donnés par les banques, votre oncle ou un conseiller en gestion de patrimoine ne sont pas ce dont vous avez besoin
  • Vous souhaitez être accompagné pour avancer plus vite vers la bonne stratégie
  • Vous avez besoin de solutions pour ne pas suivre le même chemin que 99% de vos collègues ou parents
  • Vous sentez que les vidéos sur le web ou la formation théorique ne vous ont pas permis d’agir

Contactez-moi en remplissant le formulaire ci-dessous

Je vous contacterai personnellement et vous offrirai un téléphone de 30 minutes entrevue. Au cours de cet entretien, je vais vous poser des questions sur vos besoins et vous demander votre avis sur mon offre de soutien personnalisée afin de pouvoir l’améliorer si nécessaire. Et si vous connaissez quelqu’un dans cette situation, que vous savez que cet article pourrait l’intéresser ou son aide, s’il vous plaît le partager.

En outre, les 5 premiers pourront échanger avec Pierre (le dernier investisseur que nous avons accompagné en 2019) pour comprendre son expérience de jeune investisseur et le parcours qui lui a permis d’acheter son premier immeuble, en région parisienne, en moins de 6 mois .

À bientôt ! Cyrille