Comment acheter une maison avec un crédit immobilier en cours ?

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Si vous possédez déjà une propriété que vous louez, votre banque aura une idée très spéciale de votre dette foncière et de votre reste à vivre. Plus précisément, une banque pourrait vous trouver trop endettée alors qu’une autre vous accueillerait à bras ouverts. Voici comment acheter un prêt immobilier lorsque vous avez un investissement locatif en cours.

Avantages de la propriété locative

Comme certains de vos contemporains, vous avez peut-être choisi l’investissement locatif avant d’acheter votre résidence principale. Après quelques années de bons et loyaux remboursements, voici ce que votre banquier pensera :

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  • Vous êtes en mesure de payer des paiements mensuels sur un crédit immobilier.
  • En cas de problèmes financiers, vous pouvez toujours utiliser la valeur patrimoniale de votre bien locatif pour couvrir votre nouveau prêt immobilier.

Ces deux considérations jouent en votre faveur, à condition bien sûr que les deux facteurs suivants soient combinés :

  • Vous avez effectivement payé tous vos paiements mensuels sans délai et sans défaut.
  • La valeur patrimoniale de votre bien locatif est supérieure à la dette restante.

Cette dernière condition n’est pas anodine, il arrive qu’à la suite d’un développement urbain défavorable, la valeur de l’immobilier diminue sur 5 ans.

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Définition de la valeur patrimoniale

La valeur de l’actif, ou valeur acquise, est la différence entre le prix du bien et le capital restant dû sur le prêt immobilier connexe.

Exemple : vous avez emprunté 150 000€ pour acheter un T2 il y a quelques années. Vous avez encore 120 000€ à rembourser sur le prêt immobilier. Disons que sa valeur aujourd’hui est de 155 000€. Si vous le revendez, vous obtiendrez 35 000€ (hors pénalités de paiement anticipé). Sa valeur patrimoniale est d’environ 35 000 euros .

Cependant, l’exemple ci-dessus ne s’applique pas à tous les institutions. Certains considéreront que vous pourriez avoir de la difficulté à revendre et appliqueront une prime de risque de 20 % ou 30 % sur la valeur patrimoniale de votre bien.

Face à des prêteurs potentiels si réticents, une solution consiste à négocier la prise d’une forte obligation extérieure sur le prêt immobilier.

Inconvénient de l’immobilier en location

Les banques n’aiment pas les accumulations de crédit . Si de votre point de vue le loyer recueilli compense les paiements mensuels, ce n’est pas vraiment le cas aux yeux de la banque.

Et il est nécessaire de reconnaître : en réalité, vous ne bénéficiez pas de la totalité de vos revenus locatifs. Vous devez payer :

  • frais de copropriété,
  • assurance habitation,
  • l’ impôt foncier,
  • impôts sur le revenu de la propriété.

Les banques détermineront donc votre capacité à rembourser, en fonction du loyer net des frais éventuels . Si vous avez investi dans le cadre d’un régime d’allégement fiscal, certaines agences prendront en compte le remboursement d’impôt qui s’accompagne.

Pour information : selon l’INSEE Au 1er janvier 2020, la France comptait 36,9 millions de logements.

L’ attitude de la banque à l’égard des loyers que vous percevez

Lorsqu’ une banque calcule votre revenu de location, elle retire un pourcentage du loyer que vous percevez. Ce montant est connu sous le nom de loyer net hors charges , et certaines institutions peuvent retirer jusqu’à 30 %.

Disons que vous avez acheté un appartement que vous louez. Admettons que les versements mensuels de votre prêt immobilier sont de 600€, et que le loyer que vous percevez est de 450€. De votre point de vue, vous n’avez qu’à ajouter 150€ par mois.

Cependant, la banque considère que le loyer que vous recevez n’est pas de 450€ mais de 315€, soit 30 % de moins. Pour la banque, vous n’avez pas à ajouter 150€ par mois, mais 285€ (600€ — 315€ = 285€).

C’ est sur cette base que le banquier déterminera votre dette taux. Et ce calcul peut être fait de 2 façons : avec ou sans compensation du revenu.

Pour information : un propriétaire peut augmenter son loyer, si une clause est prévue dans le bail, et selon l’IRL de l’INSEE. Au 1er trimestre 2021, les loyers peuvent augmenter de 0,20%.

Calculs possibles des banques

Indemnisation ou non-compensation du revenu

Lorsqu’ un candidat emprunteur est propriétaire d’un investissement immobilier locatif actuel, les banques peuvent utiliser deux méthodes pour déterminer leur taux d’endettement :

  • Compensation des revenus : endettement = (paiements mensuels de crédit — loyer net hors charges) /revenu.
  • La NON compensation du revenu : dette = versements mensuels de crédit/ (revenus loyer net hors dépenses).

Comparaison

Prenons par exemple un appartement acheté à la location, avec des versements mensuels de 900€ et un loyer de 700€ . Disons que votre revenu mensuel est 4 000€. Aux yeux d’une banque, le loyer sans frais est donc de 700€ — 30% = 490€ .

  • En utilisant la méthode de calcul basée sur la compensation du revenu, votre taux d’endettement est de : (900€ — 490€) /4 000€ = 0,10 ou 10  % .
  • En utilisant la méthode de calcul basée sur la compensation NO de revenu, votre taux d’endettement est de : 900 €/ (4 000 € 490 €) = 0,20 ou 20% .

Comme on peut le voir, le calcul du taux d’endettement basé sur le principe de la compensation du revenu est à l’avantage de l’emprunteur . Dans notre exemple, une banque pratiquant la non-compensation du revenu refuserait de prêter.

Cela signifie que si vous possédez déjà un bien locatif, vous devrez choisir une banque qui fournit une compensation pour le revenu pour pouvoir acheter une autre propriété.

En pratique, ce choix est beaucoup plus simple à faire qu’il n’y paraît. Tout ce que vous devez faire est de remplir un réel en ligne demande de prêt immobilier de plusieurs institutions de prêt.

La loi les oblige à indiquer clairement le montant du prêt, le taux nominal et le coût du crédit. Les prêteurs potentiels qui proposent de vous prêter le plus, sont donc ceux qui pratiquent la rémunération des revenus locatifs.