Imaginez : vous détenez déjà un bien immobilier que vous louez, et vous souhaitez acquérir une nouvelle maison. Les banques, elles, ne regardent pas toutes votre dossier de la même façon. Là où l’une pourrait s’inquiéter de votre endettement, une autre verra dans votre profil une opportunité. Naviguer dans ce paysage contrasté demande de comprendre comment acheter un bien alors qu’un crédit immobilier locatif court déjà.
Avantages liés à la possession d’un bien locatif
Certains ont fait le choix d’investir dans la pierre bien avant de songer à une résidence principale. Après plusieurs années à rembourser sans faillir, votre banquier observe deux éléments :
- Votre capacité à honorer des mensualités de crédit immobilier est prouvée.
- En cas de difficulté, la valeur patrimoniale de votre bien locatif pourrait servir de garantie pour un nouvel emprunt.
Ces points jouent nettement en votre faveur, mais uniquement si deux conditions sont réunies :
- Vous n’avez jamais eu de retard ni d’incident de paiement.
- La valeur actuelle de votre bien dépasse le montant du capital restant dû.
Ce dernier critère n’a rien d’anecdotique. Si le marché immobilier local se retourne, la valeur peut baisser, même sur une période de cinq ans. Un simple changement d’attractivité d’un quartier peut faire basculer la donne.
Clarifier la notion de valeur patrimoniale
La valeur patrimoniale correspond à la différence entre le prix de marché de votre bien et ce qu’il vous reste à rembourser sur le prêt.
Imaginons : vous avez contracté un crédit de 150 000 € pour un T2. Aujourd’hui, il vous reste 120 000 € à solder, et la valeur estimée du bien atteint 155 000 €. Une revente vous laisserait donc, hors pénalités anticipées, environ 35 000 € de valeur patrimoniale.
Mais ce calcul ne fait pas foi partout. Certaines banques appliquent une décote de 20 à 30 % sur cette somme, estimant qu’une revente pourrait s’avérer moins aisée que prévu. Leur prudence peut être désarmante.
Face à ces réticences, il reste possible de discuter avec la banque pour mettre en place une garantie solide sur le prêt immobilier existant. Cette négociation peut parfois infléchir leur analyse du risque.
Les revers de l’investissement locatif côté banque
Du côté des établissements prêteurs, l’accumulation de crédits suscite souvent la méfiance. Même si, de votre point de vue, le loyer couvre une bonne part des échéances, la banque adopte une lecture bien différente.
Une partie de vos revenus locatifs s’évapore, inévitablement, dans les charges :
- frais de copropriété,
- assurance du logement,
- taxe foncière,
- impôts sur les revenus générés par la location.
La banque ne retiendra donc que le loyer net, après déduction de toutes ces dépenses, pour calculer votre capacité à rembourser un nouveau crédit. Si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal avantageux, certains établissements prendront en compte la réduction d’impôt correspondante.
Pour situer le contexte : selon l’INSEE, la France comptait 36,9 millions de logements au 1er janvier 2020. L’investissement locatif concerne donc un nombre conséquent de ménages.
Comment les banques évaluent vos loyers
Lorsqu’il s’agit de calculer vos revenus locatifs, chaque banque applique sa propre décote. En général, jusqu’à 30 % du loyer peuvent être retranchés, pour ne garder que le fameux « loyer net hors charges ».
Supposons que vous louiez un appartement. Vos mensualités de crédit s’élèvent à 600 €, et vous percevez 450 € de loyer. Pour vous, la différence n’est que de 150 € à sortir chaque mois.
La banque, elle, ne retient que 315 € de revenus locatifs (après abattement de 30 %). Elle considère donc que votre effort financier mensuel monte à 285 € (600€, 315€). À ses yeux, le reste à vivre se réduit.
C’est sur cette base que le taux d’endettement sera calculé. Deux méthodes existent : avec ou sans compensation du revenu locatif.
Petite parenthèse : un propriétaire peut réévaluer le loyer si une clause l’autorise dans le bail, et selon l’indice IRL de l’INSEE. Au premier trimestre 2021, la hausse possible ne dépassait pas 0,20 %.
Les modes de calcul bancaire
Compensation ou non du revenu locatif
Pour évaluer votre taux d’endettement, les banques choisissent entre deux formules si vous possédez déjà un bien en location :
- Avec compensation du revenu : endettement = (mensualités de crédit, loyer net hors charges) / revenus.
- Sans compensation : endettement = mensualités de crédit / (revenus + loyer net hors charges).
Étude comparative
Examinons un cas concret : vous remboursez 900 € par mois sur un bien locatif, et percevez 700 € de loyer. Vos revenus mensuels : 4 000 €. La banque applique une décote de 30 %, donc elle retient 490 € de loyer net.
- En mode « compensation », le taux d’endettement s’établit à (900€, 490€) / 4 000€ = 0,10, soit 10 %.
- En mode « sans compensation », le calcul donne 900€ / (4 000€ + 490€) = 0,20, soit 20 %.
La différence est flagrante. La méthode avec compensation du revenu locatif favorise nettement l’emprunteur. Avec la seconde, la demande de crédit aurait peu de chances d’aboutir.
Détenir un bien locatif oblige donc à cibler une banque qui accepte la compensation des revenus pour pouvoir acquérir un nouveau bien.
Heureusement, le choix se révèle moins complexe qu’il n’y paraît. Remplir une demande de prêt immobilier en ligne, auprès de plusieurs organismes, permet de repérer rapidement ceux qui valorisent vos revenus locatifs.
La loi impose à chaque établissement de préciser clairement le montant du prêt, le taux nominal et le coût du crédit. Ceux qui vous proposent le financement le plus élevé sont ainsi, sans surprise, ceux qui intègrent la compensation de vos loyers perçus.
Au bout du compte, la stratégie consiste à bien choisir sa banque, à comprendre la logique de calcul et à ne pas s’arrêter au premier refus. Le jeu en vaut la chandelle : derrière chaque dossier accepté, il y a souvent un professionnel qui a su lire entre les lignes et miser sur votre capacité réelle à avancer.
