Comment mettre fin à une SCI familiale ?

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Real Estate Civil Society (SCI) est une forme de société civile pour l’acquisition, la gestion et le développement d’une variété d’actifs immobiliers.

Il peut arriver que l’activité de l’entreprise cesse prématurément. Diverses circonstances peuvent expliquer la fermeture d’un SCI : désaccord entre partenaires, décès du gérant, liquidation judiciaire…

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Cette rubrique décrypte pour vous les deux procédures à suivre pour fermer un SCI : la dissolution de l’entreprise puis sa liquidation.

Fermer un SCI : pour quelles raisons ?

Le Code civil énumère les causes de la fermeture d’un SCI. Celles-ci sont les mêmes que celles des entreprises commerciales conventionnelles. Les associés peuvent également décider à tout moment de fermer l’IBS volontairement et à l’avance.

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Clôture de SCI par l’arrivée du terme

Chaque IBS a un terme mentionné dans ses statuts. C’est jusqu’à 99 ans. Cette durée est évidemment extensible.

L’arrivée du terme est un cause de la fermeture de SCI. En effet, à l’arrivée du terme prévu par les statuts, la société est dissoute.

Cette situation peut évidemment être évitée par les associés, s’ils votent pour la prolongation de la société avant la fin du mandat. Attention : une extension tardive ou irrégulière est inopérante.

En l’absence d’une prolongation de la société, la dissolution de la société peut être mentionnée d’office au SRC par le registraire.

Fermeture de SCI par la réalisation ou l’extinction de l’objet social

Tout SCI comprend, en plus d’un terme, un objet social mentionné dans ses statuts. Tel est l’objectif poursuivi par la société, sa « raison d’être ».

Il est clair que la disparition de la raison d’être de la société conduit à sa fermeture. Ainsi, un SCI est réputé fermé en cas de réalisation ou d’extinction de son objet corporatif.

La réalisation de l’objet corporatif signifie que la transaction pour laquelle la société a été constituée est définitivement terminée. Il est donc peu important que le terme ne soit pas atteint.

Cette hypothèse est en fait relativement rare, puisque les rédacteurs des lois s’efforcent de prévoir un objet social suffisamment large, rendant presque impossible de l’épuiser.

L’extinction de l’objet corporatif signifie que l’activité pour laquelle la société a été constituée est devenue impossible.

La fermeture du SCI n’a lieu dans ce cas que si la disparition de l’objet social est complète. Si l’extinction n’est que partielle, d’autres activités peuvent être effectuées, la société reste.

Clôture de l’ICS par décision du partenaire

Les associés peuvent à tout moment décider de la dissolution anticipée de la société. Cette décision n’appartient pas au chef.

La décision de fermer le SCI doit être prise dans les conditions majoritaires requises pour modifier les statuts de la association.

Clôture de la SCI pour dissolution judiciaire pour des raisons justes

La dissolution judiciaire pour des motifs équitables est une procédure judiciaire permettant à l’un des associés de demander au juge la fermeture de l’entreprise. Les raisons les plus courantes sont le malentendu entre partenaires ou l’inexécution par un partenaire de ses obligations.

Le juge doit déterminer si le motif invoqué est d’une gravité suffisante. À moins qu’une majorité ne soit abusée, il ne peut mettre fin à la société que si elle constate une paralysie du fonctionnement de la société. C’est le cas si aucune assemblée générale n’est tenue.

Clôture du SCI pour liquidation judiciaire

La liquidation judiciaire est une procédure collective correspondant à la dernière étape des difficultés d’une entreprise. Elle est ouverte lorsque la situation de la société est irrémédiablement compromise, sans possibilité de rétablissement. La société doit être à la résiliation des paiements.

La décision de fermer le la liquidation judiciaire pour manque d’actifs entraîne la dissolution automatique de la société.

Clôture de SCI suite à la vente ou au transfert d’actions

Un SCI peut être fermé à la suite de la cession des actions, en cas d’assemblée de toutes les actions d’une seule main. L’entreprise doit avoir deux partenaires.

Cette situation peut se produire en cas de vente d’actions ou de transfert de succession.

Dans ce cas, la dissolution de la société n’est pas automatique. Toutefois, toute partie intéressée peut le demander si la situation n’est pas régularisée au cours de l’année.

Autres causes de fermeture du SCI

Il existe d’autres causes de fermeture du SCI.

C’est le cas pour SCI sans gestionnaire. Dans ce cas, lorsque la situation a duré plus d’un an, toute personne intéressée peut demander au tribunal d’ordonner la dissolution de la société.

Certaines sanctions pénales visent également à dissoudre la société coupable d’un infraction. C’est le cas, par exemple, dans les cas de trafic de drogues ou de proxénétisme.

Clôture d’un SIC : Mise en œuvre de la dissolution

La dissolution est la première étape de la fermeture d’un IBS. Elle exige la décision collective des partenaires, puis l’accomplissement de diverses formalités publicitaires.

Définition de la dissolution

Dissolution désigne une décision qui conclut ou prononce la fermeture d’une société. Dans le cas d’une dissolution anticipée, ce sont les partenaires réunis lors de l’assemblée générale qui décident de prendre cette décision.

La dissolution peut également être décidée par le juge : c’est le cas de la dissolution judiciaire pour des motifs justes.

D’un point de vue chronologique, la dissolution se produit avant la liquidation, puisqu’elle l’ordonne.

La dissolution prononcée

La dissolution est en principe prise par les partenaires réunis en assemblée générale. En l’absence de dispositions législatives spécifiques, la décision de fermer le SCI est pris à l’unanimité.

La dissolution de l’ICS entraîne automatiquement l’ouverture de la liquidation. Les associés doivent immédiatement désigner un liquidateur, à moins qu’il ne soit déjà mentionné dans les statuts.

A la fin de l’assemblée générale, un procès-verbal de dissolution est établi.

Enregistrement de l’acte de dissolution

La décision de dissolution est nécessairement l’objet de l’enregistrement au service fiscal.

Depuis le 1er janvier 2019, le représentant légal n’a plus à payer la redevance forfaitaire de 375€ ou 500€, mais l’inscription reste obligatoire.

Publicité de dissolution

La dissolution du SCI entraîne l’accomplissement de deux formalités publicitaires : l’insertion dans un journal d’annonces légales (JAL) et l’enregistrement modificatif dans le RCS.

Attention : tant que la dissolution n’a pas été publiée, elle n’a aucun effet à l’égard des tiers. Cela signifie que la société ne peut pas s’en remettre aux autorités fiscales.

Insertion d’un avis dans un JAL

Les tiers doivent être informés de la fermeture de l’IBS. Ainsi, la société doit publier un avis dans une JAL. Il a un mois à faire à partir de la date de la dissolution.

L’avis doit contenir des indications obligatoires. C’est le cas notamment du nom, de la forme de la société et du montant du capital social.

Le prix de publication de l’avis dans une JAL est variable. Cela dépend du journal choisi et de la longueur de l’annonce.

Modification de l’enregistrement dans le SCN

Une fois que l’avis a été publié dans une JAL, la société doit déclarer au SCN sa dissolution. Cette formalité, qui doit être accomplie dans un délai d’un mois après la décision de dissolution, consiste à déposer auprès de la CFE compétente une déclaration modificative mentionnant la dissolution.

Doit être fixé au dossier :

  • Un document rempli et signé Forme M2.
  • Le procès-verbal de la réunion pour décider de la dissolution.
  • Le certificat de publication de la publicité dans un JAL.
  • Divers titres de compétence tels que la preuve de l’identité du liquidateur.

L’entreprise doit payer des frais d’enregistrement.

Si le dossier est complet et que la compagnie a payé les frais, le commis doit insérer un avis dans le Bodacc. La dissolution est maintenant officielle.

Notez que la dissolution de la société n’entraîne pas son retrait du RCS. Cela n’aura lieu qu’après la clôture de la liquidation, à la demande du liquidateur. Toutefois, en l’absence d’une telle approche dans un délai de trois ans, la société dissoute est sujette à son annulation d’office.

Clôture d’un SCI : la mise en œuvre de la liquidation

La liquidation est la deuxième étape de la fermeture d’un IBS. Son rôle est de faire face aux conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales de la dissolution.

Définition de liquidation

La liquidation désigne toutes les opérations qui, après dissolution, doivent disposer de tous les actifs, payer les créanciers potentiels avec la liquidité obtenue, puis répartir le solde entre les associés.

Il existe plusieurs types de liquidations. Ils ne devraient pas être confondus.

La liquidation judiciaire est une procédure collective dédiée aux entreprises dans une situation économique et financière catastrophique, et leur sauvetage n’est pas possible.

La liquidation judiciaire, effectuée sous le contrôle constant du juge, est strictement réglementée par la loi. Il ne fait pas l’objet de l’étude ci-dessous.

La liquidation à l’amiable, au contraire, se déroule dans un cadre strictement privé. Il est possible si l’entreprise ne connaît pas de difficultés économiques : elle doit pouvoir payer tous ses créanciers. Ses étapes sont décrites ci-dessous.

Ouverture de la liquidation

La liquidation de la société commence automatiquement lorsque la dissolution est prononcée. Les associés ne peuvent pas décider de ne pas le faire, même à l’unanimité.

Il n’y a donc pas de décision de liquidation en soi.

Cependant, il y a des cas de dissolution sans liquidation. C’est le cas notamment en cas de réunion de toutes les actions entre les mains d’une personne morale.

Quelle que soit la cause de la dissolution, la société conserve sa personnalité juridique aux fins de liquidation. Il ne disparaît qu’à la fin de celui-ci.

Nomination du liquidateur

La nomination du liquidateur est prise en même temps que la décision de dissolution. Elle peut également être désignée par les statuts. Si les partenaires ne s’entendent pas sur la question, un juge peut décider.

Il est possible de nommer plusieurs liquidateurs pour fermer un SCI.

Contrairement à la liquidation, les liquidateurs ne sont pas tenus d’être des professionnels. La plupart du temps, le gestionnaire de SCI ou la communauté des partenaires seront désignés liquidateurs. Cela peut également être un tiers, y compris une entreprise.

La nomination d’un liquidateur est obligatoire, même en cas de liquidation presque instantanée. Cette liquidation éclair s’applique aux petites entreprises avec peu de personnes. Les associés peuvent décider, immédiatement après la dissolution, de procéder à une division à l’amiable.

Les pouvoirs et devoirs du liquidateur

La nomination du liquidateur met fin aux fonctions du gestionnaire. La gestion de la société est sous la responsabilité du liquidateur pour la durée des opérations de liquidation.

Le liquidateur est également la seule personne autorisée à représenter la société à l’égard de tiers.

Il appartient aux associés de fixer dans les statuts du SCI la portée des pouvoirs du liquidateur et la manière dont ses pouvoirs sont exercés. Si rien n’est prévu dans les statuts, ces pouvoirs peuvent être déterminés dans l’acte de nomination du liquidateur.

Le le liquidateur est chargé de mener à bien l’activité en cours, de réaliser les actifs (c’est-à-dire de vendre les actifs pour récupérer de l’argent), puis de payer les créanciers potentiels. Il ne peut en aucun cas poursuivre l’activité du SCI dans les conditions d’exploitation habituelles ou effectuer de nouvelles opérations.

Contrairement à la liquidation judiciaire, la loi ne fixe pas d’ordonnance spéciale pour le paiement des créanciers. Ils sont alors payés dans l’ordre de leur présentation, à moins qu’ils ne demandent au juge d’appliquer les règles du Code de procédure civile.

Le liquidateur est tenu de se présenter régulièrement aux associés.

Clôture de la liquidation

Une fois que le liquidateur convoque les associés à une assemblée générale afin de décider du compte final de liquidation. Si tout est conforme, ils délèvent et libèrent le liquidateur de son mandat.

Le compte de liquidation comprend tous les revenus et dépenses encourus depuis le début de la liquidation. Il peut être accompagné d’un rapport du liquidateur dans lequel le liquidateur témoigne des conditions dans lesquelles les opérations de liquidation ont eu lieu.

Une fois les comptes définitifs de liquidation approuvés, les partenaires décident de clore la liquidation. Elle doit avoir lieu dans les trois ans suivant la dissolution.

Attention : la clôture de la liquidation ne peut être prononcée que si les comptes ont été apurés et les dettes intégralement payées. Il est nécessaire d’éclaircir pleinement la responsabilité de la société dans le cadre d’une liquidation à l’amiable.

Publicité de la liquidation

Comme la décision de dissolution, la clôture de la liquidation exige le respect de formalités publicitaires spécifiques. Ces formalités sont accomplies par le liquidateur.

Insertion dans un JAL

Le liquidateur est tenu de publier un avis de cessation de liquidation dans la même JAL que celle dans laquelle sa nomination a été publiée.

Cet avis doit également inclure des renseignements obligatoires, tels que le nom de la société, la forme de la société et l’identité des liquidateurs.

La simple inclusion de cet avis dans une JAL ne suffit pas à rendre la liquidation opposable à des tiers. Le liquidateur doit remplir les formalités publicitaires.

Annulation de la SCR

Une fois que l’avis a été inséré dans la JAL, le liquidateur soumet une demande au CFE compétent afin d’annuler le RCS. Elle doit accomplir cette formalité dans le délai d’un mois à compter de la date de publication de la clôture des opérations de liquidation.

Les documents à joindre à la demande d’annulation sont les suivants :

  • Formulaire M4 rempli et signé.
  • Une copie des comptes définitifs établis par le liquidateur.
  • Une copie du procès-verbal de clôture de la liquidation.
  • Le certificat de publication de l’avis de fermeture dans une JAL.

Le CFE alors transmet ces documents au Greffe approprié. La référence à l’annulation du SCN est nécessaire pour rendre la fermeture du SCI opposable aux tiers.

Dans les 8 jours suivant l’annulation, le greffier doit faire insérer un avis d’annulation dans le Bodacc.

Les effets de la fermeture d’un IBS

La fermeture d’un IBS a plusieurs effets juridiques et patrimoniaux. Étant donné que la société n’est plus un sujet de droit, ses actifs sont transférés aux associés.

La disparition de la personnalité juridique

L’annulation entraîne la disparition de la personnalité juridique du SCI, à condition que les autres formalités publicitaires aient été accomplies. La société n’a plus d’existence légale.

Le SCI ne peut plus réclamer d’actifs. Les associés se retrouvent alors, comme dans une succession, des copropriétaires indivis des actifs restants après paiement des créanciers.

Partage de l’actif restant

La fermeture de la liquidation donnera lieu en principe à la division. Il s’agit des actifs restants, en nature ou en espèces, après paiement des dettes. Elle peut également couvrir les dettes qui subsistent après la pleine réalisation de l’actif.

Les règles relatives au partage des successions s’appliquent.

Deux opérations doivent être distinguées à ce stade : la reprise des intrants et la division des actifs restants.

La reprise des apports

Chaque partenaire reprend librement sa contribution initiale. Les statuts peuvent prévoir des modalités de distribution spécifiques, telles que l’attribution préférentielle de certaines marchandises.

La prise en charge des cotisations est une opération exempte d’impôt. La plupart du temps, il est fait en espèces ; parfois en nature. Les intrants dans l’industrie, qui se réfèrent à la contribution de compétences ou de savoir-faire, ne sont pas repris.

Partager le bonus

Une fois les cotisations retrouvées, un bonus ou un mali de liquidation est trouvé. UN la prime de liquidation est appelée actif restant après l’apurement des passifs et la reprise des contributions.

Sinon, si le solde est négatif, nous parlons de liquidation du mali. Les pertes sont ensuite supportées par les associés.

La prime de liquidation est généralement répartie entre les partenaires proportionnellement à leurs droits sur le capital social. Les statuts peuvent toutefois déroger à cette règle.

En cas de prime de liquidation, le dossier de clôture de la liquidation est enregistré auprès du service fiscal avant le 15 du mois suivant la clôture des opérations de liquidation.

Fermeture temporaire d’un SCI : Dormir

Il est possible de fermer temporairement un SCI. Cela permet de ne pas liquider une entreprise dont l’activité aurait pu reprendre après quelques mois.

Cette fermeture temporaire de la société est appelée « sommeil ».

Réglage du sommeil

Dormir un IBS se réfère à la cessation temporaire et volontaire de son activité. La société n’est ni dissoute ni liquidée. Il conserve également son inscription sur les registres et peut reprendre ses activités à tout moment.

Le sommeil d’un SCI est par définition temporaire. Sa durée est donc limitée à deux ans.

La procédure de sommeil

Il appartient au gestionnaire du SCI de demander que l’entreprise soit mise en sommeil. Les partenaires n’ont pas besoin d’être réunis lors d’une assemblée générale pour donner suite à cette décision.

Le gestionnaire du SCI s’adresse alors à la CFE compétente pour déclarer la cessation temporaire de l’activité de son entreprise. Cette procédure donne lieu à un enregistrement modificatif dans le SCN.

Le gestionnaire peut alors décider, à tout moment, de mettre fin au sommeil. Pour ce faire, il doit démontrer au CFE qu’il est disposé à reprendre ses activités.

Les effets du sommeil

Pendant le sommeil IBS, les obligations fiscales et comptables sont réduites. Toutefois, certaines obligations subsistent.

D’un point de vue fiscal, la société continue de souscrire à une déclaration de résultats. Inversement, les obligations de déclaration de TVA et de paiement sont effacées.

La loi est également conciliée avec les petites entreprises qui n’emploient aucun salarié, ce qui réduit considérablement leurs obligations comptables.