Lorsqu’il exerce une activité de location saisonnière, le revenu locatif est assujetti à l’impôt. Mais il y a plusieurs options à votre disposition en termes de régimes et de recouvrement des impôts. Aujourd’hui, nous aborderons ce sujet plutôt complexe mais pourtant central : la fiscalité et la location saisonnière.
Avant d’aller plus loin, je préfère clarifier certains points. Je ne suis ni comptable ni conseiller en gestion de patrimoine. Ce que je vais partager avec vous, dans cet article, c’est ma perspective et ma vision des choses en tant qu’investisseur immobilier. C’est ainsi que je déclare ma propriété sur une base saisonnière.
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Fiscalité et location saisonnière : comment cela fonctionne-t-il ?
Voyons comment fonctionne la fiscalité locative saisonnière dans 2 cas :
- Investissement en propre nom, c’est à dire que vous investissez vous-même, avec votre nom.
- Investir dans la société, avec un SCI, un SAS, peu importe.
Ces deux cas sont très distincts.
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Investir en son propre nom
Si vous investir en votre propre nom, vous vous retrouverez sous le régime fiscal de la meublé. Vous investissez dans un appartement que vous organiserez afin de le louer aussi bien meublé.
Cela s’applique qu’il s’agisse d’une location à court ou à long terme. Quoi qu’il en soit, le régime fiscal sera le même.
Je vais vous parler ici du statut pour lequel j’ai choisi, en ce qui concerne la propriété dont je suis propriétaire en nom propre. Pour ma part, je suis dans LMNP, c’est-à-dire non professionnel meublé Enrenter. Et dans ce cas, il est possible d’opter pour l’option du régime réel simplifié.
Le vrai régime simplifié, qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit simplement d’avoir la possibilité de bénéficier du même régime fiscal qu’une entreprise.
Vous serez donc en mesure de déduire tous vos frais et frais liés à votre activité de location à court terme. Une façon intéressante de combiner la fiscalité et la location saisonnière.
Imaginez que la gestion de vos actifs implique des déplacements fréquents, ou vous avez des coûts d’entretien ou de gestion par exemple. Vous pouvez aussi les déduire.
Avec ce régime, il est également possible de déduire les intérêts sur les emprunts. Bref, cela vous permettra d’arriver à la fin de l’année avec un résultat fiscal proche ou égal à zéro.
Pourquoi le régime alimentaire du réel simplifié est-il intéressant ?
Certes, avec la location saisonnière, vous obtiendrez un revenu dès le début. Mais là où la transaction sera encore plus intéressante, c’est que grâce à ce régime fiscal, vous déduisez certaines dépenses et ne payez pas d’impôts sur vos revenus de location pendant un certain nombre d’années.
Cependant, je signale que nous parlons d’impôts sur le revenu locatif et pas du tout sur le revenu. La meilleure chose est, bien sûr, de contacter un comptable pour mener une étude et voir si cela s’applique à votre projet.
C’est ainsi que cela fonctionne pour les individus. L’autre avantage est la revente. Dans ce cas, vous n’êtes pas assujetti au régime fiscal sur les gains en capital, appliqué aux entreprises. Mais à l’impôt sur la plus-value personnelle. Et c’est beaucoup plus avantageux. Comme quoi, les taxes et la location saisonnière peuvent faire un bon nettoyage !
Si vous préférez investir en tant qu’entreprise maintenant, voici les options qui s’offrent à vous.
Fiscalité et crédit-bail saisonnier : investir dans la société
L’idée est donc d’investir via une structure juridique, qu’il s’agisse d’un SAS, d’un SCI soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), etc.
Attention pour les locations meublées, il n’est pas possible de créer un IBS soumis à l’IR (impôt sur le revenu). C’est absolument interdit. Pourquoi ? Parce que dans le contexte de l’impôt sur le revenu, il s’agit de revenus de la propriété, alors que pour l’IS, il s’agit de bénéfices tirés du commerce.
C’est pourquoi il n’est possible d’investir que via un SAS, un SCI à l’IS ou une autre structure juridique. Voyons maintenant comment fonctionne la fiscalité dans ces cas.
Fiscalité dans le contexte d’une société
Le régime fiscal fonctionne d’une manière extrêmement simple. Eh bien, peut-être pas tant. Mais je vais vous faciliter les choses.
Vous obtiendrez un chiffre d’affaires annuel. De cette CA sera déduit vos charges pour obtenir ce qu’on appelle, un résultat. Et c’est précisément sur ce résultat que sera faite la fiscalité. Ce résultat est vos profits.
L’impôt sur les bénéfices sera de 15% si vous ne dépassez pas 33 000 euros de bénéfices. Vérifiez les chiffres, car ils changent beaucoup au fil du temps. Vous paierez donc 15% sur les premiers 33 mille euros de bénéfices, puis au-delà de cela, vous passerez à l’impôt sur les sociétés ou 33%.
L’inconvénient d’investir dans une société est que vous êtes assujetti à l’impôt sur les gains en capital des entreprises et que ce régime est beaucoup moins avantageux que le régime d’impôt sur les gains en capital personnels.
Impôt sur la valeur du capital personnel
Pour illustrer cette taxe, prenons un exemple. Imaginons que vous avez une propriété, acheté 100.000 euros. Chaque mois, vous payer le capital et les intérêts en remboursant votre prêt. Vous allez donc humidifier votre propriété.
Disons que chaque mois vous avez payé 500€ en capital et 500€ d’intérêt, soit un paiement mensuel de 1000 euros pour rembourser votre prêt.
Dans le cas d’un investissement en tant que particulier, cela n’a pas d’incidence. Mais si vous investissez maintenant en tant qu’entreprise, vous amortissez votre propriété. Cela signifie qu’après un mois d’activité, votre propriété ne vaut plus 100 000 euros mais 99 000 euros.
Si vous vendez votre bien 100 000 euros en tant que particulier : vous n’avez pas d’impôt sur le gain en capital à payer parce que vous n’avez réalisé aucun gain en capital.
Si vous effectuez la même opération qu’une entreprise : vous êtes assujetti à l’impôt sur la valeur en capital des entreprises.
Dans ce cas, vous devrez payer 1 000€ de taxe. 1000€ est la différence entre 99,000€ et 100.000€ parce que vous avez amorti votre bien. Mais d’un point de vue comptable, il ne vaut plus 100 000 euros, mais 99 000€. Et ici, nous ne parlons que du premier mois. Ainsi, au fil du temps, ce principe s’appliquera et le bien perdra de plus en plus de valeur.
Cela signifie que plus vous attendez longtemps lorsque vous investissez en tant que professionnel doté d’une structure juridique, plus vous paierez d’impôt sur le gain en capital, si vous décidez de revendre un jour.
Mon cas personnel
Pour ma part, j’ai commencé à investir en tant qu’individu, donc en mon propre nom. Mais maintenant j’investis professionnellement, avec des entreprises. Tout simplement parce que l’imposition des sociétés est beaucoup plus stable que l’imposition des particuliers.
Le deuxième point qui me pousse à investir en tant que professionnel, avec une entreprise, est que je ne suis pas du tout dans un objectif de revente de ma propriété.
Ma mission est plutôt de créer un patrimoine, d’avoir des biens qui se valorisent, qui restent et qui peuvent me permettre de générer des revenus pour la vie.
Obtenir des conseils d’un comptable
Vous vous rendez compte que le choix de votre imposition dépend essentiellement de vos objectifs. Pour aller plus loin, je vous conseille fortement de consulter un expert-comptable. Il sera en mesure de vous présenter des comparaisons numériques et d’étudier votre cas personnel.
