Oubliez les manuels de la réussite immobilière : la plupart enferment les débutants dans des schémas qui n’ont jamais enrichi personne, sauf ceux qui les vendent. L’immobilier, c’est à la fois un terrain d’aventures et de faux-semblants, une jungle où ceux qui se contentent de suivre la foule avancent à reculons. Si vous vous lancez dans cette quête, ce n’est pas pour finir otage des conseils tièdes et des stratégies toutes faites.
C’est tout, c’est décidé, vous êtes embarqué dans l’investissement immobilier.
Vous ne pouvez plus :
- supporter Marc, intarissable sur la rentabilité record de son atelier chaque lundi à la machine à café,
- ignorer les flashs BFM qui vous rappellent à chaque instant que vous traînez pour profiter des taux « historiquement bas » de l’immobilier
- comprendre un traître mot de ce que votre banquier raconte à propos du sac à main (et lui-même n’a sans doute pas tout saisi non plus…)
Alors que d’autres ne rêvent que de se déconnecter en vacances, convaincus que rien ne bougera à la rentrée (et que 11 mois de routine valent bien 3 semaines d’évasion), vous décidez d’accélérer. Faire durer la fête, oui, mais cette fois pour bâtir une stratégie qui vous ressemble.
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Impossible d’aborder septembre sans perspective, à part rire (jaune) aux blagues de Monique de la compta.
Pour les prochaines vacances, votre objectif est clair : décrocher ce premier investissement immobilier.
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À qui faire confiance ? Quelle stratégie choisir ?
- La tante Martine, persuadée que l’impôt est la seule boussole ?
- Le banquier, qui promet monts et merveilles sur des placements dont il ne possède même pas un échantillon ?
- Le collègue qui a flairé la bonne affaire sur une ruine… et n’a jamais trouvé le courage d’y mettre les mains ?
- Ou ce gourou du web, « rentier » en un an, qui filme ses tutos dans une chambre d’étudiant ?
Une réponse s’impose.
En investissement, ne croyez personne !
Formez-vous, recoupez, expérimentez, et surtout, développez votre propre analyse.
À mes débuts, j’étais perdu dans la masse d’avis contradictoires. Comme beaucoup, je visais un appartement dans une grande ville jugée « sûre », un studio ou un T2, la recette vantée par tous les magazines spécialisés.
Les questions ont vite afflué :
- Faut-il d’abord acheter sa résidence principale avant d’investir ailleurs ?
- Vaut-il mieux miser sur l’immobilier, la bourse ou un placement d’épargne ?
- Est-ce judicieux d’emprunter ? Ou de se lancer uniquement avec ses quelques économies ?
J’ai creusé les sources habituelles, et vous vous reconnaitrez peut-être :
- Les conseils de la tante, du vieil ami de la famille, fort de ses années d’expérience
- Les rendez-vous avec le banquier ou le conseiller en gestion de patrimoine
- La lecture compulsive des revues spécialisées
Mais ces pistes m’ont mené vers des solutions classiques qui rapportent peu.
- Les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Monument Historique…)
- L’assurance-vie en mode pilotage automatique
- Les studios ou T2 dans les grandes métropoles
Pour certains, ces choix conviennent parfaitement. Mais moi, j’étouffais à l’idée de patienter des décennies sans certitude de rendement réel. J’ai donc élargi mon horizon : clubs d’investisseurs, groupes d’échanges, vidéos d’experts sur Youtube. J’ai réalisé que des milliers de Français se posaient les mêmes questions, mais que trop peu savaient qu’il existait des chemins plus rapides vers la création d’un revenu complémentaire.
Cet article s’appuie sur mon parcours et sur celui de nombreux investisseurs croisés en route. Vous y trouverez les erreurs fréquentes commises par 95% des Français, ainsi que des solutions accessibles pour générer un revenu parallèle à votre activité principale, et, pourquoi pas, viser l’indépendance.
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Quelles sont les options pour démarrer dans l’investissement immobilier ?
Peu importe que vous disposiez déjà d’une épargne ou non, plusieurs voies s’offrent à vous.
Vous pouvez faire comme 95 % des Français :
1) Prendre rendez-vous avec votre banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine
Mais attention aux écueils :
- Leur position n’est pas neutre : ils ont des produits à écouler (immobilier clé-en-main, assurance-vie, PEL, etc.)
- Les banquiers ne sont pas toujours formés en profondeur. Un jour ils vendent un crédit, le lendemain un smartphone ou une assurance…
- Les conseillers en gestion de patrimoine sont rémunérés à la commission, souvent plus grasse sur un Pinel que sur un conseil indépendant
Résultat : il est illusoire d’attendre d’eux qu’ils vous orientent vers un bien déniché sur Leboncoin ou une assurance-vie en ligne qui ne leur rapporte rien. Leur conseil n’a rien d’impartial.
2) Se documenter dans la presse spécialisée
Mais là aussi, il y a des limites :
- Un « bon plan » par définition n’est pas connu de tous…
- Dès qu’un conseil d’investissement se retrouve sur toutes les lèvres (ou dans tous les magazines), il a perdu tout avantage compétitif. À trop suivre la masse, on ne fait que s’aligner sur une rentabilité moyenne, voire décevante.
On entend parfois : « Si c’était si rentable, tout le monde le ferait ! » Mais la vraie question, c’est : « Si tout le monde s’y met, comment cela peut-il rester une bonne affaire ? » S’éloigner du troupeau, c’est souvent s’offrir de meilleures opportunités. Oui, cela demande plus d’efforts et d’apprentissage, mais la différence de gains sur le long terme est flagrante.
3) Demander conseil à un proche ayant déjà investi (tante, oncle, ami de la famille…)
Échanger avec eux est précieux, mais gardez en tête que leurs objectifs ne sont pas forcément les vôtres. Souvent, ils recommandent ce qui a marché pour eux : suivre la voie classique du banquier ou du conseiller patrimonial.
Ce qu’il faut retenir :
Les généralités qui circulent à la machine à café ou lors des repas de famille ne suffisent pas :
- « Mets-toi sur ce quartier, tu feras 10 % en deux ans »
- « Les taux vont remonter, il faut acheter avant septembre »
- Etc.
La vraie clé pour réussir : se former, vraiment
Ne sous-estimez pas le temps à consacrer à l’identification de sources d’information différentes. Ou alors, échangez avec quelqu’un qui a déjà emprunté ce chemin et surmonté les mêmes interrogations.
Oui, beaucoup espèrent tomber sur une méthode miracle. Mais ce sont précisément ces solutions « miracles » qui enferment dans la routine et empêchent de se distinguer.
Je détaille ci-dessous comment il est possible d’acquérir 5 à 10 appartements en 6 mois. Mais soyons clairs : seuls ceux prêts à investir du temps et de l’énergie pourront transformer l’essai. Si ce n’est pas votre cas, passez votre chemin 😉
Premier achat immobilier de Pierre : de zéro à six appartements en six mois
Pierre, cadre dans une boîte parisienne, m’a récemment sollicité pour structurer son projet. Avant notre rencontre, il s’apprêtait à souscrire un Pinel pour défiscaliser : un placement guidé par son banquier, qui lui proposait de placer 200 € chaque mois pour devenir le propriétaire d’un bien 30 % au-dessus des prix du marché.
- Selon le banquier, les atouts étaient indiscutables :
- Gestion déléguée à une agence
- Bien immobilier « de qualité »
- Potentiel de valorisation (en théorie…)
- Mais les faiblesses sautaient aux yeux :
- Pas de cash-flow immédiat (les loyers ne couvrent pas le crédit)
- Épargne bloquée pendant toute la durée du prêt
- Espérer une revalorisation du bien relève du pari
En cherchant mieux, Pierre a découvert d’autres approches et m’a contacté pour le guider dans son premier achat immobilier.
Voici comment nous avons travaillé ensemble :
Première étape : clarifier son objectif
Comme je l’explique dans mon guide (disponible en téléchargement depuis cette page), suivre les recettes des autres n’a aucun sens. Il faut prendre du recul, définir précisément ce que vous voulez accomplir. Sans objectif clair, impossible de garder la motivation sur toute la durée du projet. Voilà ce que j’appelle : le “Pourquoi”.
Nous avons balisé ses priorités autour de quatre axes :
- Investissement : quel niveau de risque et quelle rentabilité vise-t-il ? Pierre voulait de la performance, mais sans concentrer tous les risques.
- Vie personnelle : se plaît-il à Paris ? Souhaite-t-il à terme partir en province ou changer de rythme de vie ?
- Contraintes : combien de temps peut-il réellement consacrer à la gestion de ses projets chaque semaine ?
- Budget : quelle somme investir, entre épargne disponible et recours au crédit ?
Qu’est-ce qui le motive, chaque jour, sur ces différents aspects ? Répondre à cette question, c’est trouver son « Pourquoi ».
Nous avons ensuite bâti un plan d’action en quatre étapes :
- Déterminer où placer l’épargne non nécessaire à l’investissement immobilier
- Réorganiser ses journées pour libérer du temps (pause déjeuner, soirées, voire quelques moments dans la journée pour avancer)
- Choisir la forme d’investissement immobilier adaptée à son « Pourquoi » et à ses critères – l’immeuble de rapport (plusieurs lots, bonne rentabilité, risques mutualisés)
- Déployer pas à pas sa stratégie pour concrétiser le premier achat
Mon associé et moi avons accompagné Pierre à chaque étape :
- Définition de la zone de recherche
- Analyse des annonces
- Premier contact et négociation immédiate (oui, il faut négocier dès la prise de contact !)
- Visites et questions ciblées
- Évaluation des travaux
- Négociation du prix, mais aussi des conditions
- Signature du compromis
- Recherche de financement (anticipée dès le début)
- Pilotage des travaux
- Gestion locative
- Comptabilité et fiscalité
Nous avons aussi été présents dans les moments de doute :
- Pénurie de biens à visiter
- Négociations qui tournent court
- Difficultés à évaluer la rentabilité
Chaque investisseur, tout comme chaque entrepreneur ou salarié en quête d’évolution, traverse des phases de découragement ou de frein. Il est vital de pouvoir échanger avec ceux qui sont déjà passés par là.
Le résultat
En moins de six mois, Pierre a acquis un immeuble de six appartements en proche banlieue parisienne, avec plus de 10 % de rentabilité brute et un cash-flow mensuel de 800 €. Sans puiser dans son épargne, sans sacrifier ses loisirs, tout en continuant son activité à temps plein. Pierre a moins de 40 ans : imaginez ce que représentent 800 € de revenus complémentaires, chaque mois, sur 40 ou 50 ans ! 432 000 € générés en six mois d’effort.
Que se serait-il passé s’il avait suivi le conseil de son banquier et acheté un Pinel ?
- Il aurait eu 200 € de moins chaque mois
- Des économies gelées
- Un pari sur une hypothétique plus-value dans dix ans ou plus
Lorsque nous avons commencé, mon associé et moi, impossible de prévoir l’impact de cet effet de levier sur nos perspectives à court et moyen terme : partir plus tôt en retraite, envisager un congé sabbatique, lancer un projet, tout cela devenait accessible. Dès que la machine s’est mise en route (après le deuxième ou troisième immeuble), il nous a semblé naturel de transmettre à nos proches et à leurs amis cette expérience.
- Car le premier investissement est le plus complexe
- Car même avec tous les bons contenus du web et des livres, il reste difficile de se lancer sans accompagnement
- Car l’investissement regorge d’astuces qui font la différence à chaque étape, et qu’il n’est pas réaliste de tout apprendre seul, du premier coup (ce serait comme apprendre le code de la route en conduisant déjà…)
Depuis un an, grâce à ce suivi, sept investisseurs ont acheté leur premier immeuble. Certains avancent déjà sur le deuxième, six mois plus tard, sans plus avoir besoin de notre aide directe.
Nous cherchons des clients pilotes ultra-motivés
Nous peaufinons actuellement notre offre d’accompagnement sur-mesure pour les investisseurs immobiliers. Pour la rendre la plus pertinente possible, nous voulons la confronter à des « clients pilotes » prêts à partager leurs attentes et à tester nos méthodes.
Vous vous reconnaissez dans une de ces situations :
- Vous visez l’indépendance financière mais hésitez entre créer votre boîte, investir en bourse, tenter l’immobilier, devenir nomade digital ou viser une carrière classique
- Vous avez déjà tenté un investissement locatif mais n’êtes pas satisfait (rentabilité décevante, gestion compliquée, locataires problématiques)
- Vous souhaitez placer votre argent et cherchez un conseil indépendant, basé sur l’expérience et non sur la vente de produits
- Vous êtes convaincu par l’immobilier mais ne savez pas quelle stratégie serait la plus pertinente pour vous
Et aussi si :
- Vous sentez que la formation et l’accompagnement sont nécessaires, que les conseils de la banque, de l’oncle ou du CGP ne suffisent plus
- Vous souhaitez accélérer votre parcours grâce à un suivi personnalisé
- Vous cherchez à éviter la voie classique suivie par la quasi-totalité des débutants
- Vous restez sur votre faim après avoir visionné des vidéos ou suivi des formations théoriques sans passage à l’action
Contactez-moi à l’aide du formulaire ci-dessous
Je prendrai personnellement contact avec vous et vous proposerai un entretien téléphonique de 30 minutes. Cet échange me permettra de comprendre vos besoins et de recueillir votre avis pour améliorer l’accompagnement proposé. Si vous connaissez quelqu’un qui pourrait bénéficier de cet article, n’hésitez pas à le faire circuler.
Par ailleurs, les cinq premiers inscrits auront l’occasion d’échanger avec Pierre (l’investisseur que nous avons accompagné récemment), pour recueillir le récit concret de son premier achat immobilier en région parisienne, réalisé en moins de six mois.
À bientôt ! Cyrille
